Eine Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen kostet bei mir ab 750 Euro bei einem Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Für ein Reihenhaus oder eine Wohnung liegt der Aufwand typischerweise bei vier bis sechs Stunden inklusive Vorbereitung, Ortstermin und schriftlicher Zusammenfassung. Bei großen oder verwinkelten Altbauten steigt er.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind 750 Euro rund 0,2 Prozent der Kaufsumme. Das ist der günstigste Teil des gesamten Vorgangs und der einzige, der Sie vor einem sechsstelligen Fehler bewahren kann.
Kosten der Hauskaufberatung im Überblick
| Objekt | Typischer Aufwand | Kostenorientierung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | 3 bis 5 Stunden | ab 750 Euro |
| Reihen- oder Doppelhaus | 4 bis 6 Stunden | ab 750 Euro |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 5 bis 7 Stunden | nach Aufwand |
| Altbau mit mehreren Bauphasen, Mehrfamilienhaus | 6 Stunden und mehr | nach Aufwand, Angebot vorab |
| Zweiter Ortstermin, etwa nach Nachverhandlung | 2 bis 3 Stunden | nach Aufwand |
Hinweis zu allen Preisangaben: Es handelt sich um eine unverbindliche Orientierung. Alle Beträge sind Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Das verbindliche Honorar halte ich vor Auftragserteilung in einem individuellen Angebot fest, sobald ich weiß, um welches Objekt und welche Fragestellung es geht.
Soll man beim Hauskauf einen Gutachter haben?
Ja. Bei einer gebrauchten Immobilie kaufen Sie in aller Regel unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Kaufvertrag steht dann sinngemäß, dass Sie das Objekt so übernehmen, wie es steht und liegt. Ab der Unterschrift gehören Ihnen alle Mängel, die Sie nicht kannten, genauso wie die, die Sie kannten. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann sich der Verkäufer auf den Haftungsausschluss nicht berufen (Paragraf 444 BGB). Arglist müssen aber Sie beweisen, und das ist schwer.
Daraus folgt die eigentliche Logik: Alles, was Sie vor der Unterschrift wissen, ist Verhandlungsmasse. Alles, was Sie nach der Unterschrift erfahren, ist Ihr Problem. Ein Ortstermin mit einem unabhängigen Bausachverständigen verschiebt genau diese Grenze.
Was ist der größte Fehler beim Hauskauf?
Der größte Fehler beim Hauskauf ist, unter Zeitdruck zu unterschreiben, ohne die Bausubstanz geprüft zu haben. Alle anderen Fehler sind Varianten davon:
- Die Besichtigung mit dem Makler ersetzt keine Prüfung. Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Er ist nicht Ihr Berater.
- Nur auf die Optik achten. Frische Farbe, neue Fliesen und ein gemachter Vorgarten sind billig. Dach, Abdichtung, Statik, Heizung und Elektrik sind teuer. Genau diese Themen sieht man auf den Fotos nicht.
- Emotionale Bindung vor der Prüfung. Wer das Haus innerlich schon bezogen hat, redet sich Befunde schön.
- Sanierungskosten grob schätzen statt einordnen lassen. Zwischen kosmetischer Auffrischung und Kernsanierung liegen Größenordnungen.
- Kein Puffer. Wer die Finanzierung bis auf den letzten Euro ausreizt, kann auf eine böse Überraschung nicht reagieren.
- Zu spät kommen. Wenn der Notartermin in drei Tagen steht, ist Nachverhandeln praktisch tot.
Was ich beim Ortstermin prüfe
- Keller und Sockel: Feuchtemessung, Salzausblühungen, Anzeichen für fehlende oder gealterte Abdichtung, aufsteigende Feuchte.
- Dach und Dachstuhl: Eindeckung, Anschlüsse, sichtbare Feuchtespuren, Zustand des Holzes, Dämmung, Belüftung.
- Fassade und Fenster: Risse und ihre Bedeutung, Putzschäden, Fenstergeneration, Anschlussdetails, Wärmebrücken.
- Innenräume: Feuchtebilder, Schimmelanzeichen, Setzungsrisse, Auffälligkeiten an Decken und Wänden.
- Haustechnik: Alter und Zustand von Heizung und Verteilung, sichtbarer Zustand der Elektroinstallation, Anhaltspunkte für Sanierungsbedarf.
- Grundriss und Konstruktion: Was ist tragend, welche Umbauwünsche sind realistisch, wo wird es teuer.
- Bauzeittypische Themen: je nach Baujahr etwa Schadstoffverdacht, ungedämmte Außenwände, Holzbalkendecken.
Meine Einschätzung bekommen Sie direkt vor Ort mündlich, damit Sie noch am selben Tag entscheiden können, und danach die schriftliche Zusammenfassung mit Fotodokumentation.
Was ich nicht mache
- Keine Immobilienbewertung und kein Verkehrswertgutachten. Ich sage Ihnen, was bautechnisch los ist und wo Kosten drohen. Was das Haus am Markt wert ist, ist eine andere Disziplin.
- Keine Rechtsberatung. Zu Kaufvertrag, Haftungsausschluss und Arglist fragen Sie bitte Ihren Notar oder einen Rechtsanwalt.
- Keine Sanierung. Ich gehöre zu keinem Handwerksbetrieb und vermittle keine Aufträge gegen Provision. Ich verdiene nichts daran, ob Sie sanieren oder nicht.
Ablauf und der richtige Zeitpunkt
| Schritt | Wann |
|---|---|
| Kurzes Telefonat, Angebot, Terminvereinbarung | sobald das Objekt in die engere Wahl kommt |
| Unterlagen an mich (Exposé, Grundrisse, Energieausweis, vorhandene Pläne) | vor dem Ortstermin |
| Ortstermin, möglichst gemeinsam mit Ihnen | vor dem Notartermin, idealerweise vor der Finanzierungszusage |
| Mündliche Einschätzung direkt vor Ort | am selben Tag |
| Schriftliche Zusammenfassung mit Fotos | wenige Tage danach |
Der beste Zeitpunkt ist, bevor Sie den Kaufvertragsentwurf beim Notar bestätigen. Realistisch heißt das: sobald Sie sagen würden, dieses Objekt kommt in Frage. Wenn ein Verkäufer keinen Sachverständigentermin zulässt oder auf einer Unterschrift binnen 48 Stunden besteht, ist das ein Signal für sich.
Welche Unterlagen ich vorab brauche
Je mehr ich vor dem Ortstermin lesen kann, desto mehr Zeit bleibt vor Ort für das Wesentliche. Bitten Sie den Verkäufer oder Makler um Folgendes:
- Exposé mit Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und der Liste bisheriger Modernisierungen.
- Grundrisse und Schnitte, falls vorhanden auch die Baugenehmigung.
- Energieausweis. Er ist Pflicht bei Verkauf und sagt einiges über Dämmstandard und Heizung.
- Nachweise über durchgeführte Arbeiten: Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Abdichtung. Was nicht belegt ist, gilt für mich als nicht gemacht.
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Stand der Instandhaltungsrücklage. Dort steht oft, welche große Maßnahme am Gemeinschaftseigentum ansteht und was das für Sie bedeutet.
Fehlen Unterlagen komplett, ist das noch kein Ausschlusskriterium, gerade bei Altbauten ist das normal. Es bedeutet aber mehr Aufwand vor Ort und mehr Vorsicht bei der Bewertung.
Was die Beratung Ihnen bringt
Aus der Praxis gibt es drei typische Ergebnisse. Erstens: Das Haus ist in Ordnung, Sie kaufen mit ruhigem Gefühl und einer realistischen Liste, was in den nächsten Jahren ansteht. Zweitens: Es gibt Befunde, die Sie nicht kannten, und Sie verhandeln nach oder lassen sich Maßnahmen zusagen. Drittens: Der Zustand rechtfertigt den Preis nicht, und Sie steigen aus. Alle drei Ergebnisse sind das Honorar wert. Das dritte am meisten.
Termin vereinbaren
Rufen Sie mich an unter 0921 16393251 oder schreiben Sie über das Kontaktformular. Ich bin in ganz Nordbayern unterwegs, unter anderem in Bayreuth, Bamberg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Würzburg, Schweinfurt, Regensburg, Amberg, Hof, Ingolstadt und Coburg. Weiterführend: Was kostet ein Bausachverständiger und Baugutachten Kosten.
Häufige Fragen
Soll man beim Hauskauf einen Gutachter haben?
Ja. Gebrauchte Immobilien werden in aller Regel unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Was Sie vor der Unterschrift nicht wissen, gehört danach Ihnen. Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft die Bausubstanz, bevor Sie sich binden, und macht aus vermuteten Risiken benennbare Fakten, mit denen Sie nachverhandeln oder aussteigen können.
Was kostet ein Gutachter bei einem Hauskauf?
Eine Hauskaufberatung kostet bei mir ab 750 Euro bei einem Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Für eine Wohnung oder ein Reihenhaus liegt der Aufwand meist bei vier bis sechs Stunden inklusive Vorbereitung, Ortstermin und schriftlicher Zusammenfassung. Bei großen Altbauten mit mehreren Bauphasen steigt der Aufwand entsprechend.
Was ist der größte Fehler beim Hauskauf?
Der größte Fehler ist, unter Zeitdruck zu unterschreiben, ohne die Bausubstanz geprüft zu haben. Dazu gehört auch, sich auf die Maklerbesichtigung zu verlassen, nur auf die Optik zu achten und die Finanzierung ohne Puffer bis auf den letzten Euro auszureizen. Frische Farbe ist billig, Dach, Abdichtung und Heizung sind teuer.
Wann sollte der Gutachter kommen?
Vor dem Notartermin, idealerweise sogar vor der Finanzierungszusage. Nur dann sind die Befunde noch Verhandlungsmasse. Praktisch heißt das: sobald ein Objekt in die engere Wahl kommt. Wenn ein Verkäufer keinen Sachverständigentermin zulässt, ist das für sich genommen schon eine Information.
Was prüft ein Bausachverständiger beim Hauskauf?
Ich prüfe Keller und Sockel mit Feuchtemessung, Dach und Dachstuhl, Fassade, Fenster und Risse, Innenräume auf Feuchte- und Schimmelanzeichen, den sichtbaren Zustand von Heizung und Elektroinstallation sowie Grundriss und Konstruktion im Hinblick auf geplante Umbauten. Meine Einschätzung bekommen Sie direkt vor Ort und danach schriftlich mit Fotodokumentation.
Kann ich nach dem Kauf noch Mängel geltend machen?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist die Sachmängelhaftung meist vertraglich ausgeschlossen. Auf diesen Ausschluss kann sich ein Verkäufer nach Paragraf 444 BGB nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Diesen Nachweis müssen allerdings Sie führen, und das ist in der Praxis schwierig. Die rechtliche Bewertung gehört in die Hand eines Anwalts, ich leiste keine Rechtsberatung.