Ein Schimmelgutachten kostet bei mir ab 750 Euro bei einem Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Der typische Aufwand liegt bei fünf bis zehn Stunden aus Ortstermin, Messungen, Auswertung und schriftlichem Bericht. Kommen Laboranalysen dazu, etwa eine Materialprobe oder eine Raumluftmessung, werden die Laborkosten nach tatsächlichem Aufwand weitergereicht und vorher mit Ihnen abgestimmt.
Entscheidend ist nicht, dass Schimmel da ist. Das sehen Sie selbst. Entscheidend ist, warum er da ist. Genau das beantwortet weder ein Baumarkttest noch ein Sanierungsangebot, und genau daran hängen anschließend Kostenverteilung, Mietminderung und Sanierungsweg.
Kosten im Überblick
| Leistungsbaustein | Typischer Aufwand | Kostenorientierung |
|---|---|---|
| Ortstermin mit Feuchtemessung und Fotodokumentation | 1 bis 2 Stunden | im Gesamtpaket enthalten |
| Auswertung, Ursachenbewertung, schriftlicher Bericht | 3 bis 6 Stunden | im Gesamtpaket enthalten |
| Schimmelgutachten gesamt | 5 bis 10 Stunden | ab 750 Euro |
| Thermografie, um Wärmebrücken sichtbar zu machen | zusätzlich, nach Aufwand | nach Absprache |
| Material- oder Raumluftprobe mit Laborauswertung | zusätzlich | Laborkosten nach Aufwand, vorab abgestimmt |
Hinweis zu allen Preisangaben: Es handelt sich um eine unverbindliche Orientierung. Alle Beträge sind Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Das verbindliche Honorar halte ich vor Auftragserteilung in einem individuellen Angebot fest, sobald ich weiß, um welches Objekt und welche Fragestellung es geht.
Wer muss ein Schimmelgutachten bezahlen?
Bezahlt wird zunächst immer von dem, der das Gutachten beauftragt. Wer die Kosten am Ende wirtschaftlich trägt, ist eine andere und rein rechtliche Frage, die vom Einzelfall abhängt.
- Vermieter beauftragt: Der Vermieter zahlt sein Gutachten. Das ist der häufigste Fall, weil er in der Regel derjenige ist, der einen baulichen Mangel ausschließen will.
- Mieter beauftragt: Der Mieter zahlt zunächst selbst. Stellt sich heraus, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, kommt eine Erstattung der Kosten in Betracht. Ob und in welchem Umfang, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand eines Rechtsanwalts.
- Eigentümer im eigenen Haus: Sie zahlen selbst, sparen aber typischerweise ein Vielfaches, weil Sie nicht die falsche Maßnahme beauftragen.
- Streitfall vor Gericht: Wird ein Sachverständiger vom Gericht bestellt, richtet sich die Vergütung nach dem JVEG, und über die endgültige Kostentragung entscheidet das Gericht.
- Rechtsschutzversicherung: Ob Gutachterkosten übernommen werden, sollten Sie vorab mit Ihrem Versicherer klären.
Wer hat die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?
Die Beweislast ist bei Schimmel in einer Mietwohnung gestuft verteilt. Die Gerichte arbeiten mit einer Aufteilung nach Verantwortungsbereichen. Vereinfacht dargestellt:
| Stufe | Wer muss was zeigen |
|---|---|
| 1 | Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass überhaupt ein Mangel vorliegt, dass also Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. |
| 2 | Der Vermieter muss ausräumen, dass die Ursache aus seinem Verantwortungsbereich stammt, insbesondere also, dass kein baulicher Mangel vorliegt. Genau dafür wird typischerweise ein Bausachverständiger gebraucht. |
| 3 | Erst wenn ein baulicher Mangel ausgeschlossen ist, muss der Mieter zeigen, dass er sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht zu vertreten hat. |
Praktisch bedeutet das: Die bloße Behauptung des Vermieters, der Mieter habe falsch gelüftet, trägt für sich genommen nichts. Sie muss belegt werden, und vorher muss die Bausubstanz aus dem Rennen sein. Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass sich keine starre, allgemeingültige Regel für richtiges Heizen und Lüften aufstellen lässt, das ist im Einzelfall zu beurteilen (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17).
Wichtiger Hinweis: Das ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Die Beweislastverteilung hängt vom konkreten Fall, vom Baujahr und vom Vortrag beider Seiten ab. Für die rechtliche Bewertung Ihres Falls wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht. Meine Aufgabe ist die technische Seite: feststellen, was baulich vorliegt und was nicht.
Wie lange dauert ein Schimmelgutachten?
Der Ortstermin dauert ein bis zwei Stunden. Das schriftliche Gutachten liegt in der Regel ein bis zwei Wochen nach dem Termin vor. Sind Laboranalysen nötig, kommen typischerweise fünf bis zehn Arbeitstage für die Auswertung dazu. Wenn eine Frist läuft, sagen Sie mir das gleich, dann priorisiere ich.
Was ich vor Ort mache
- Befundaufnahme: Wo genau sitzt der Befall, in welcher Ausdehnung, an welchen Bauteilen und an welchen Anschlüssen.
- Feuchtemessung: Oberflächen- und Materialfeuchte an den betroffenen und an unbelasteten Vergleichsstellen.
- Raumklima: Temperatur und relative Luftfeuchte, Bewertung der Oberflächentemperaturen an kritischen Stellen.
- Konstruktive Bewertung: Wärmebrücken, Dämmstandard, Fensteranschlüsse, Abdichtung im Sockel, Rohrleitungen, Lüftungssituation.
- Nutzung: Wie wird geheizt, wie gelüftet, wo steht welches Möbel an welcher Wand. Das gehört zur Ursachenklärung dazu, ohne dass es eine Schuldzuweisung wäre.
- Wenn nötig, Proben: Materialprobe oder Raumluftmessung mit Laborauswertung.
Am Ende steht eine Aussage zur Ursache und darauf aufbauend eine Empfehlung: Was muss baulich geändert werden, was ist Nutzung, was ist zuerst dran.
Was kostet ein professioneller Schimmeltest?
Wenn mit Schimmeltest ein Selbsttest aus dem Baumarkt gemeint ist, kostet er wenige Euro und beantwortet die falsche Frage. Er sagt Ihnen bestenfalls, dass Sporen vorhanden sind. Das wussten Sie schon, sonst hätten Sie ihn nicht gekauft. Er sagt Ihnen nicht, ob die Wand von außen nass wird, ob eine Wärmebrücke Kondensat erzeugt, ob eine Leitung leckt oder ob tatsächlich die Nutzung die Ursache ist. Genau diese Unterscheidung entscheidet aber darüber, was die Sanierung kostet und wer sie bezahlt.
Ein professionelles Vorgehen ist deshalb keine Sporenzählung, sondern eine Ursachenklärung. Sie beginnt bei 750 Euro und spart in der Regel ein Vielfaches, weil sie eine Fehlsanierung verhindert. Der teuerste Weg ist immer der, bei dem die Oberfläche saniert und die Ursache stehen gelassen wird. Dann steht derselbe Schimmel in zwei Jahren wieder da, nur mit neuer Tapete davor.
Warum Unabhängigkeit hier besonders zählt
Ich bin kein Sanierungsbetrieb. Ich verkaufe keine Abdichtung, keine Innendämmung, keine Trocknungsgeräte und keine Schimmelentfernung. Ich verdiene nichts daran, welche Maßnahme Sie beauftragen. Bei einem Anbieter, der Gutachten und Sanierung aus einer Hand anbietet, ist die Anreizlage eine andere, und das sollten Sie wissen, bevor Sie beauftragen.
Nächster Schritt
Schildern Sie mir Ihren Fall am Telefon unter 0921 16393251 oder über das Kontaktformular. Ich sage Ihnen, was ich brauche, was es kostet und wie schnell es geht. Weiterführend: Baugutachten Kosten und Was kostet ein Bausachverständiger.
Häufige Fragen
Was kostet ein Schimmelgutachten?
Ein Schimmelgutachten kostet bei mir ab 750 Euro bei einem Stundensatz von 90 bis 180 Euro brutto. Der typische Aufwand liegt bei fünf bis zehn Stunden aus Ortstermin, Feuchtemessung, Auswertung und Bericht. Laborkosten für Material- oder Raumluftproben kommen nach tatsächlichem Aufwand dazu und werden vorher mit Ihnen abgestimmt.
Wer muss ein Schimmelgutachten bezahlen?
Bezahlt wird zunächst von demjenigen, der das Gutachten beauftragt. Beauftragt der Mieter und stellt sich heraus, dass die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt, kommt eine Kostenerstattung in Betracht. Ob und in welchem Umfang, hängt vom Einzelfall ab und ist eine rechtliche Frage für einen Fachanwalt für Mietrecht. Ich leiste keine Rechtsberatung.
Wer hat die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung?
Die Beweislast ist gestuft verteilt. Zuerst muss der Mieter beweisen, dass überhaupt ein Mangel, also Feuchtigkeit oder Schimmel, vorliegt. Dann muss der Vermieter ausräumen, dass die Ursache aus seinem Bereich stammt, insbesondere dass kein baulicher Mangel vorliegt. Erst danach muss der Mieter zeigen, dass er sein Heiz- und Lüftungsverhalten nicht zu vertreten hat. Der BGH hat entschieden, dass es keine starre Regel für richtiges Lüften gibt (VIII ZR 271/17). Das ersetzt keine Rechtsberatung, entscheidend ist der Einzelfall.
Wie lange dauert ein Gutachten für Schimmel?
Der Ortstermin dauert ein bis zwei Stunden. Das schriftliche Gutachten liegt in der Regel ein bis zwei Wochen später vor. Sind Laboranalysen von Material- oder Raumluftproben nötig, kommen typischerweise fünf bis zehn Arbeitstage für die Auswertung dazu. Bei laufenden Fristen priorisiere ich, wenn Sie mir das gleich sagen.
Was kostet ein professioneller Schimmeltest?
Ein Selbsttest aus dem Baumarkt kostet wenige Euro und beantwortet die falsche Frage, denn er weist nur Sporen nach. Entscheidend ist die Ursache: Bauteilfeuchte von außen, eine Wärmebrücke mit Kondensat, eine undichte Leitung oder die Nutzung. Diese Ursachenklärung leiste ich im Rahmen eines Schimmelgutachtens ab 750 Euro.
Saniert der Bausachverständige den Schimmel auch?
Nein. Ich bin kein Sanierungsbetrieb und verkaufe keine Abdichtung, Innendämmung oder Schimmelentfernung. Genau das ist der Punkt: Ich verdiene nichts daran, welche Maßnahme Sie beauftragen, und bin deshalb bei der Ursachenbewertung frei. Bei Anbietern, die Gutachten und Sanierung aus einer Hand liefern, ist die Anreizlage eine andere.